Negli ultimi tre anni una parte consistente del capitale privato del Nordest ha smesso di guardare soltanto a Milano, alla Costa Azzurra o al mattone di casa. La destinazione che compare con più frequenza nelle conversazioni tra imprenditori veneti è Dubai, e non per moda: per numeri. A raccontarlo è chi quel percorso lo ha fatto per primo. Riccardo Lucietti, vicentino, vive a Dubai dal 2023 e da lì ha costruito Lucietti Real Estate Dubai, una boutique advisory che accompagna investitori e famiglie italiane nell’acquisto immobiliare negli Emirati. Non un’agenzia con un catalogo, ma una struttura di consulenza che parte dai numeri del cliente e solo dopo arriva all’immobile.

Perché proprio il Nordest

La domanda ha una risposta semplice e una complicata. Quella semplice è la liquidità: il tessuto produttivo tra Vicenza, Padova, Treviso e Verona genera capitale che cerca rendimento e che negli ultimi anni ha trovato in Italia rendimenti netti compressi tra l’1,5% e il 2,5% lordo sul residenziale, prima di imposte e costi di gestione.

Quella complicata riguarda la mentalità. «L’imprenditore veneto non compra per emozione, compra per conto», spiega Lucietti. «Quando gli mostri un piano pagamenti spalmato su quattro anni, una tassazione che non erode la rendita e un mercato dove il contratto d’affitto si rinnova ogni dodici mesi, capisce subito il meccanismo. Il mio lavoro non è convincerlo: è portargli i numeri veri, compresi quelli che non gli piacciono.»

Che cosa cerca davvero chi investe da qui

Il profilo tipo che Lucietti Real Estate incontra non è il compratore di lusso da copertina. È l’imprenditore o il professionista con un capitale tra i 150.000 e i 500.000 euro che vuole diversificare fuori dall’Italia senza trasferirsi, oppure la famiglia che valuta un trasferimento vero e usa l’immobile come primo passo.

In entrambi i casi la variabile decisiva non è il prezzo al metro quadro, ma la liquidità dell’immobile: quanto è facile rivenderlo o affittarlo quando serve. È il criterio su cui la struttura scarta la maggior parte dei progetti che le vengono proposti dagli sviluppatori. «Su dieci progetti che mi arrivano sulla scrivania, ne porto al cliente uno o due», dice Lucietti. «Gli altri otto non sono truffe: sono semplicemente immobili che tra quattro anni faticheresti a rivendere. Dirlo mi costa commissioni, ma è esattamente il motivo per cui la gente torna.»

Il capitolo fiscale, quello che pesa di più

Se c’è un argomento che nel Nordest apre e chiude le conversazioni è la tassazione. Negli Emirati non esiste imposta sul reddito delle persone fisiche né imposta patrimoniale sugli immobili: il costo principale in acquisto è la fee del 4% del Dubai Land Department, a cui si aggiungono le service charge annuali sul condominio.

Il quadro però non finisce lì, perché un residente fiscale italiano che possiede un immobile all’estero ha comunque obblighi dichiarativi in Italia, dal quadro RW all’IVIE, e la convenzione tra i due Paesi va letta caso per caso. È la parte che Lucietti affronta per prima con i clienti, prima ancora di parlare di zone e progetti: chi vuole capire come funziona la fiscalità immobiliare a Dubai per gli italiani trova sul sito della società un’analisi aggiornata di entrambi i lati, quello emiratino e quello italiano.

Dal digitale alle sale, quattro serate in Veneto e Lombardia

La conferma che il tema sia uscito dalla nicchia arriva dal calendario. Tra agosto e settembre 2026 Lucietti Real Estate ha portato in Italia quattro incontri dal vivo a numero chiuso, tra Vicenza, Jesolo, Verona e Milano, con posti esauriti sulle prime date e liste di attesa sulle successive.

Il format è deliberatamente poco commerciale: nessuna presentazione di progetti in vendita nella prima parte, ma analisi del mercato, numeri del Dubai Land Department e domande aperte. «Le persone arrivano con tre domande in testa: quanto costa davvero, quanto rende davvero, e cosa succede se voglio uscire», racconta Lucietti. «Se rispondi a quelle tre in modo onesto, la vendita arriva da sola. Se non ci rispondi, hai solo comprato tempo.»

Un mercato che va capito, non inseguito

Dubai resta un mercato con rischi reali: concentrazione dell’offerta in alcune zone, esposizione al cambio euro-dirham, qualità degli sviluppatori molto disomogenea e una regolamentazione che, pur essendo tra le più solide dell’area, richiede di sapere dove guardare. Nessuno scenario è garantito e ogni proiezione di rendimento va letta con le sue assunzioni esplicite.

È proprio su questo che si gioca la differenza tra un catalogo e una consulenza. E per il capitale del Nordest, abituato a valutare fornitori più che a farsi vendere prodotti, è probabilmente la ragione principale per cui questo canale si è aperto.

Lucietti Real Estate lavora su selezione, non su volume: pochi clienti seguiti dall’analisi iniziale al rogito, con la stessa persona dall’inizio alla fine.

Riccardo Lucietti è il fondatore di Lucietti Real Estate, boutique advisory immobiliare a Dubai per investitori e famiglie italiane. Broker RERA Certified, investitore diretto dal 2022 e citato da Forbes nel 2024, è considerato uno dei punti di riferimento per gli italiani che vogliono comprare, investire o trasferirsi a Dubai.